Een tweede woning verhuren wordt steeds complexer

Onroerende voorheffing, verzekering, elektriciteit, tuinonderhoud, herstellingen, werken… om deze steeds stijgende kosten van hun vakantie- of weekendhuis te dekken, willen sommige eigenaars hun woning minstens enkele weken verhuren, vaak tijdens het hoogseizoen.

Maar zij moeten zich houden aan steeds strengere regelgeving. Maatregelen van de overheid en gemeenten om het aantal toeristische verhuurwoningen te beperken — en zo langdurige verhuur te stimuleren — gelden nu ook voor tweede woningen die slechts af en toe worden verhuurd.

Ook de fiscaliteit is strenger geworden, omdat het belastingstatuut voor gemeubileerde verhuur is aangepast. Bovendien is het aanbod op de verhuurmarkt zeer groot en worden huurders steeds veeleisender.

Nieuwe formaliteiten om te respecteren

Om interesse te wekken, moeten eigenaars professioneler te werk gaan in hun advertenties en hun woning aantrekkelijker inrichten en presenteren dan vroeger. Tegelijk moeten ze nieuwe administratieve verplichtingen naleven.

In veel steden moest je al een registratienummer van 13 cijfers aanvragen bij de gemeente en dit vermelden in je advertentie. Waar dat nog niet verplicht was, verandert dit binnenkort:

Vanaf 20 mei 2026 wordt dit verplicht in heel Frankrijk.

Elke toeristische verhuur krijgt dus een eigen registratienummer.

Hoeveel dagen mag je verhuren?

• Tweede woning: zonder limiet
• Hoofdverblijf: max. 120 dagen per jaar (90 in sommige gemeenten)

Toestemming van de gemeente

In steeds meer gemeenten moet je ook toestemming vragen om je tweede woning te verhuren.

Waarom?
Omdat gemeubileerde verhuur als een commerciële activiteit wordt beschouwd.

Gemeenten kunnen:

• een vergunning verplicht maken
• een maximum aantal verhuurwoningen instellen
• of een compensatie eisen (bv. een andere woning langdurig verhuren)

Soms is die vergunning tijdelijk (3 tot 5 jaar).

Energieprestatie (DPE)

Om toestemming te krijgen, moet je vaak een energiecertificaat (DPE) voorleggen:

• Alleen woningen met label A tot E worden aanvaard
• Woningen met label F of G kunnen geweigerd worden

Vanaf 2034 wordt het nog strenger:

• Toeristische verhuur moet dan minstens label A tot D hebben

Controles en boetes

Gemeenten controleren steeds meer, dankzij gegevens van platforms zoals Airbnb of Booking.

Ze kunnen nagaan:

• aantal verhuurde nachten
• registratienummer
• of belastingen correct betaald zijn

Boetes kunnen oplopen tot 10.000 €

Fiscaal statuut

Als je verhuurt, ben je automatisch: “niet-professionele verhuurder van gemeubileerd vastgoed”

Je moet:

• je registreren via een officieel platform
• een SIRET-nummer aanvragen
• je inkomsten aangeven

Belasting: welk regime kiezen?

🔹 Micro-BIC (eenvoudig)

• forfaitaire aftrek: 30%
• belasting op 70% van de inkomsten
• plafond: 15.000 € per jaar

👉 Voor geclassificeerde woningen:

• plafond: 77.700 €
• aftrek: 50%

🔹 Reëel regime (complexer, vaak interessanter)

Je kan aftrekken:

• kosten (onderhoud, verzekering, energie…)
• beheerskosten
• intresten lening
• afschrijving van het pand (±2–3%)

👉 Soms betaal je daardoor bijna geen belasting

Praktische tips

✔ Verzekering controleren

Je standaardverzekering dekt verhuur niet altijd.

✔ Organisatie

Mogelijkheden:

• sleutelkluis
• makelaar (35–40%)
• conciërgeservice (15–20%)

✔ Platform kiezen

• Airbnb / Booking → duur (15–20%)
• PAP / Leboncoin → goedkoper
• lokale toeristische diensten → alternatief

✔ Goede advertentie

• nette, realistische foto’s
• duidelijke beschrijving
• goede uitrusting

👉 prijs aanpassen aan vraag en seizoen